宜家 2024 年尾，考慮緊好唔好買樓入市，買個地方俾阿媽住，慳番幫佢交租。

交緊大約 $10,000 租金，而宜家買樓 300萬樓下等於免印花稅。計過條數，作為「投資回報」交租俾自己都合理，所以 set 咗 300萬呢個 budget。

咁啱見到有個合適嘅樓花，不過最後推 325萬，超出咗預算。有同自己講，其實都係爭嗰 25萬啫，呢個樓花又咁啱心水，不如俾埋佢算。

做完一個詳盡分析，結果都係決定今次 pass 了，不過亦會留意住呢個屋苑，睇吓遲啲可唔可以二手入市。

趁呢個機會，都想整理一下自己分析嘅點，日後亦可以睇番，作為學習嘅工具。

「買」同「唔買」嘅風險

首先咁講，其實買同唔買，兩者都係風險，一定要冷靜睇清楚晒兩邊。

以前大牛市，樓市年年升，每個人（包括我自己在內），只係會見到「唔買」嘅風險，即係永遠追唔到個樓市，永遠捱貴租。

宜家熊市，好容易掉轉，只係睇到「買」嘅風險，坐艇、負資產、加息供樓壓力太大。

咁所以我嘗試分析唔同因素，諗一諗，黎緊 3-5年，究竟「唔買之後升」嘅風險大，定「買咗之後跌」嘅風險大呢？

短中期 (1-3年) 香港樓市因素分析

基本黎講，價錢係從 supply demand 供求去造出個市價嘅。

而我會嘗試深入分析兩邊嘅影響因素。先講需求面：

住屋需求

• 香港出生率低，近年亦唔少人移民，所以本地人剛需應該係下跌中 (-)
  • 不過可能要移民嘅，已經移咗嘅唔少，亦有機會有回流潮，所以黎緊幾年，下跌可能有限？
• 內地人「專才」聽講唔少過咗黎，但好似都係租樓多，所以租金反而上升，但佢地大部份會唔會留低，留低會唔會買樓，暫時未知，所以未必帶黎太多需求 (+?)

本地投資需求

• 以前牛市會多啲投資者追求升值 capital gain 入市，而且低息環境啲錢擺銀行都無用，所以會想投資物業。宜家兩者相反，投資意欲下降，係近兩年大跌重要因素之一。
• 即使買黎自住嘅人，其實都可以話係一種「投資」 － 自己交租俾自己，但供樓要4厘以上，樓價又好似未回穩，供仲貴過租，仲要博「坐艇」，會唔會交租好過呢？
• 減息週期 2024年9月開始咗，亦見到中原指數從最低 135 升番去近一兩個月 138 左右嘅。
  • 不過，前兩日美國聯署雖然減息，但預測2025年減息次數從 4 減至 2
  • 市場從 135 回䁔 138 應該已經計算成個減息週期嘅期望在內，所以宜家「減少咗」應該會帶黎跌市壓力
  • 黎緊重點就係美國就業數據同通漲指數，如就業強，通漲強，減息週期絕對有可能提早結束甚至番回加息
• 總結：視乎美國數據，加息減息走勢會大幅影響樓價 (+/- ??)

本地經濟因素

• 近年各種因素影響，香港經濟唔見得太好，不過幸好失業率仍然唔高。如經濟黎緊回復，啲人多咗錢，會帶動樓市回穩番。相反如經濟持續低迷，失業率上升，啲人供唔起樓等等，甚至銀行開始有按揭壞帳，可以觸發連鎖效應。暫時睇個機會未必太大，不過 downside risk 向下幅度風險可能唔細。(+ / —?)

內地/外國投資需求

• 呢個我就唔太熟了，不過首先內地經濟都唔係明朗，所以未必好多投資者會想買香港樓？外國公司係應該係撤出多，唔見得外國資金會流入香港樓市。(?)

供應

• 暫時發展商新盤供應黎緊 3-4年應該係 10-11萬個，即使每年 1.5-2萬個被吸納，都要好幾年。發展商持貨要成本，所以唔可以揸太耐，仲要如果加埋減息次數減少，高息環境持續，持貨成本更高，佢地更急要劈價 (-)
• 公營房屋供應好似亦係有上升趨勢，而且聽聞政府好似唔想重覆 03 年嘅錯，所以唔會因為樓市跌而停晒啲公營房屋供應 (-?)

2025年大膽預測

先帶個頭盔，預測呢家野，基本上一定係唔準。

話能夠絕對估中嘅人，一定係神棍。就算最後結果估中，都一定有「咁啱」嘅成份。

所以我只係提出一個，分析各個因素後，一個大膽估計。

我總結估計 2025年，會再跌 10%，中原指數從宜家 137-138，跌至 125 左右。

始終供應方面仲係大量，好難見到發展商短期內唔需要再劈，所以係下跌壓力。

另外本地/內地經濟暫時仍唔明朗，亦係繼續下跌嘅壓力。

唯一有機會帶黎上升壓力，應該係減息。如果美國加快減息速度同加多次數，有可能幫到樓市回穩甚至少少上升。

不過維持現狀，下年減兩次的話，應該唔會有咩幫助。一個唔小心仲要唔減的話，應該都係下跌壓力。

咁我自己幾時入市？

不過咁講，即使有下跌壓力，我自己亦未必一定唔入市。

因為結果都係估唔到，所以入市黎講，我會平衡下跌風險，加埋回報比例等等。

如果繼續交租，每月支出 $10,000，日後亦有加租風險當然，但就唔會有 capital loss 資產損失風險。

買的話，假設 300萬樓價，亦當被加租 10% = $11,000，所以自己收自己約13萬租金收入，扣2萬管理費等，11萬淨收，3.7% 回報。

借錢成本剛剛再減完，宜家係 3.5%，所以回報高得過借錢成本，大約300萬呢個樓價，如果有一個十分啱心水嘅地方，我覺得係可以入嘅。

不過始終有加息風險，而且2成首期，資金亦要鎖死係層樓唔可以動用，呢個都係成本，所以300萬都係勉強合理嘅價位。我亦包括埋買咗之後，阿媽有安穩性同有新樓住嘅快樂感入去，作為「回報」嘅一環。

呢個 post 主要都係寫俾自己日後睇番，不過如果咁啱你黎睇咗，多謝你睇到最尾，希望分享都幫到你 🙂

大膽假設：2026-27年樓市回穩或上升（？）

供應：起樓週期係 2-3年，從 22-23年開始嘅樓市轉角位，發展商一來少咗資金，二來展望睇淡，所以近一兩年應該比較少投地，好似唔少流標。如果宜家開始唔投地唔起新樓，3年左右新盤供應應該可以開始消化咗唔少，26-27供應方面無咁大壓力。

需求：好多人 2020-21 移民英國，但相信大部份，特別第一次移民嘅人，其實都唔特別鍾意住英國。我估唔少會為咗 5+1 留 6年，之後回流番黎，即係 2026-27 會有第一批回流潮，到時可能嗰啲香港人會想買番樓。

減息週期：理論上係，減息週期開始，樓價未會郁得咁快，但一年後個效果會比較明顯。入到減息調期完結，開始番加息週期，應該係有助樓市回穩。

如果 2025年再跌 1-2成，年尾或 2026年初，可能我會覺得係入市好時機。到時再睇吓有咩選擇。